这年头,不抱众筹大腿都不好意思说你是搞房产

2015-08-13 14:36 来源:m5彩票

  从去年的营销噱头之一到今年各大创新众筹平台的出现,从简单的低价房源众筹和房产权益投资,到专业定制化、金融化和服务链条化的众筹项目的诞生,短短一年的飞速发展,房地产众筹开始不止停留于表面的短兵相接,而是逐渐深入全产业链,各大房企和互联网众筹平台用更专业的“房地产+互联网+金融”的模式武装起来,争夺在这个快速变迁的时代中存活下来的机会。

集中冒泡

  7月最后一天,由平安银行提供资金监管保障,杭州一家科技企业和南京金融资产交易中心合作发行了一款名为众筹房的应用软件。称该平台以房产项目投资前端大数据分析精准定位为基础,精准锁定客户和众筹募集、优化设计,降低项目的30%成本,提升项目资金周转率达6倍以上。

  7月初,前世茂副总裁蔡雪梅离职创业的elab新房定制交易系统正式发布,该系统号称将彻底颠覆房地产现有的开发模式。这是一个基于C2B逻辑,融合了新房交易、产品定制、数据生态三大基因的生活方式预制开发平台。

  虽然,蔡雪梅称elab并非房产众筹或是集资建房,但业界仍将这类形式归类为时下最为风靡的房地产众筹的一种。

  比蔡雪梅走在更前一步的是无忧我房,这家有当代置业集团内部孵化的刚刚成立一年的房产众筹平台,在7月初已经拿到了由光速安振领投,途家与当代置业跟投的500万美元A轮融资,并提出要在6个月内实现100个房地产项目众筹及100亿元的房屋销售。其模式同样是通过C2B开启“互联网+金融+房地产”,用“众筹+定制”的方式为网友搭建能够一站式享受到“低房价,可理财,能定制”的社区平台。

  中国房地产众筹高峰论坛上公布的数据显示,截至2015年上半年,中国众筹综合平台165个,其中房地产众筹平台36家,占比达22%。

  面对火热的房地产众筹市场以及不断上线的各种房地产众筹平台,中国房地产业协会会长刘志峰指出,房地产众筹可以降低购房成本,可以将传统的房地产项目开发的相关成本、营销等费用都让利给消费者。帮助开发企业回笼资金,降低成本,保持房地产企业的收益。改善住房供应机构,对提高住房品质起到积极作用。

  但对于这种众筹模式是否能够成为未来趋势甚至发展主流,业内人士存疑。资深业内人士杨子江表示,目前各大房产众筹创新平台可以帮助开发商解决客户在哪儿的问题,但其是否能够掌握资源成为发展的关键。因为在与开发商谈判的过程中,相比消费者的选择权,开发商拥有的资源优势更为强势,很多想法是否能够平等对话并落实还有待观察。

 

非眼球效应

  除了创新平台的集中爆发,各大房地产开发商也在房地产众筹领域开始更深入的尝试,绿地、万达、碧桂园、华远等大型房企均已进入该领域。

  7月中旬,华远宣布与诺亚财富合作发起房产众筹,华远地产将在诺亚员工宝平台上线位于北京市场的散打核心项目。通过员工宝可以购买指定三个项目设计的互联网金融产品,期限半年,投资人不仅可以获得约6%的预期年化收益率,还可以获得8.8-9折的购房优惠。这种模式的主要特点是开发商选择具有一定购房群体和资金实力的合作单位定向众筹。

  6月,万达宣布与其投资的快钱网联合推出商业地产众筹项目“稳赚1号”。作为万达互联网金融的首发产品,“稳赚1号”以万达广场为基础,募集资金将直接投向各地万达广场建设,投资人则获得这些广场的收益权,享受商铺租金和物业增值双重回报,预期合计年化收益率可达12%以上。

  该项目具备极强的互联网属性,起始投资金额仅为1000元,大大拉低了传统商业地产的投资门槛,被业内认为是一款类REITs的产品。

  克而瑞研究中心研究员傅一辰指出,REITs的产品投资物业的资质要求是很高的,三四线城市项目没有可能打包成的REITS。这款产品本质上是购买产品者共同作为投资人,对万达广场进行投资,因此购买产品者将完全承担项目的经营和盈利风险,不保本不保息。这是将万达在三四线城市商业地产运营的风险转嫁到不专业的“外行”投资者身上,为万达的轻资产战略买单。

  绿地集团也在今年4月发起了全球第三高楼的武汉606绿地中心项目的众筹计划,总金额高达1亿元人民币。据了解,绿地将完成全球摩天大楼的一系列众筹,旗下其他几座摩天大楼如大连的518,都可能涉及到用众筹的方式去解决。

  易居研究院研究员严跃进指出,房产投资,门槛高、投入大,众筹为开发商提供了一条迅速融资的渠道并解决了小额投资散户对房地产投资的需求。相比去年众筹更多的被当作一种抓人眼球的营销手段被频繁使用,今年的众筹市场,开发商已不满足于此。开发商开始更多与金融平台合作,挖掘互联网金融的属性,希望能够借此带来更大的资本效益。

 

“复仇者联盟”

  除了众多开发企业和互联网众筹平台,这场战役中另一个重量级选手便是渗透房地产行业多年的大金主中国平安。

  在中国平安集团董事长兼CEO马明哲牵头下,绿地集团董事长总裁张玉良、万科集团总裁郁亮、中国房地产协会副会长任志强、碧桂园董事局主席杨国强、SOHO中国董事长潘石屹等众多业界大佬组成了中国首个房地产众筹联盟成立,被业界戏称为房地产界的“复仇者联盟”。

  平安好房董事长兼CEO庄诺直言称平安的房地产众筹与过去营销众筹的概念不同, “从去年7月到今年3月,很多人是把众筹当作营销的概念来做,实则与团购没什么区别。而平安的众筹开发则是从开发商拿地之后就开始参与其中,包括项目建设、交房、销售等全过程。这才是颠覆性的做法。”

  房地产众筹联盟成立后的首款产品,“1平方米”房地产众筹,也是碧桂园进入上海的首个项目,在今年4月拿地后即宣布与平安合作进行众筹试点。

  7月底,该项目正式确定命名为“碧桂园·嘉誉”,这个名字是历时24天由未来可能的入住者自己提出和选定的。具体的众筹方案,即目前每份(即每平方米)的众筹价格以及众筹目标总额等信息将于8月公布。庄诺透露,碧桂园项目的众筹定价是销售价的8折,接近于成本价。进入流通交易环节时的价格则要取决于市场,会有一定幅度的涨跌。

  据介绍,此次众筹的形式是将项目包装成保险、债券类的金融产品,以平方米为单位对外出售,购买者限定为有购房意向的客户。并且,参与投资者还可以填写对项目的建议,参与到项目的产品设计、社区配套等多个环节中,在一定程度上实现小区的“定制化”。项目建成后,投资者能够享受份额转让、房价优惠和项目分红三方面所带来的收益。

  克而瑞研究中心研究员朱一鸣指出,为了降低众筹的购买门槛,将项目拆分成了以平方米为单位出售。按照设想,投资人都有购房意向,未来可以直接从投资人转变房屋的产权人。但在有多个投资人情况下如何协调确定产权人是未来众筹必将面对的问题。

房地产众筹六个模式

  定向类众筹

  (拿地前)

  房地产众筹

  融资型开发众筹

  (拿地后建设前)

  开发类众筹

  营销型开发众筹

  (建设后)

  彩票型众筹

  营销类众筹

  购买型+理财型众筹

  REITS型众筹

  (资料整理)

  模式一:融资型开发类

  通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配,项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹,为项目建设阶段提供低成本资金,达到降低项目负债率的目的,同时也利于提前锁定一批购房意向人群。

  模式二:营销型开发类

  一般在项目建设期进行,虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设,相对于整个项目建设成本及后期价值。由于众筹发起时间在建设期,有利于项目的前期宣传,并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此,营销型开发类众筹的营销推广意义大于融资意义。

  模式三:定向类

  通常是在立项或者拿地之前进行,为减少拿地及后期销售的不确定性,开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件,要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力,且有一定数量的员工有购房需求。

  定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障,但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款,开发商在这一过程中仅获得管理收益。由于政策、合作单位选择等风险,现阶段除个别公司外,少有开发商使用。

  模式四:购买型+理财型

  通过拿出部分房源作为标的,以低于市场的销售价格及“基本理财收益+高额浮动收益”吸引客户,设定固定期限,由投资者共同享有标的物产权。在退出时,投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益;开发商则牺牲部分利润获取大量现金流,提升项目知名度。

  模式五:彩票型

  彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动,并且通过投资者竞价的方式,探寻市场对项目定价的接受程度。

  模式六:REITS型

  对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品,在拿地后可选择REITS型众筹,通过多人持有一个物业产品,降低单个投资者的投资额度,达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。

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